Юридическое и нотариальное сопровождение сделок

Юридическое и нотариальное сопровождение

На момент 2019 года оформить сделку без нотариуса, согласно законодательству РФ, уже нельзя. Сегодня стоимость нотариальных услуг от 5 тысяч рублей за минимальные труды, а вот за полноценное сопровождение придется заплатить в разы больше. Хотя по сравнению с юридическим сопровождением, услуги нотариуса выглядят несколько доступнее.

Полная процедура имеет такой вид:

  • Нотариус помогает продавцу и покупателю составить договор, в пунктах которого указывается вся нужная информация;
  • Специалист проводит нотариальную процедуру удостоверение соглашения;
  • Документы, проверенные нотариусом, подаются в Росреестр;
  • На адрес нотариуса приходит официальный документ о том, что была произведена процедура регистрации, и он передает его покупателю.

Кстати, если подробнее рассматривать процедуру оплаты нотариальных услуг при покупке квартиры, то надо учитывать несколько нюансов. Например, нотариус, кроме основной суммы, берет ещё процент от стоимости квартиры или дома. По закону, если стоимость недвижимости менее миллиона рублей, то нотариусу полагается 3 тысячи рублей и 0,4% от сделки. А вот если недвижимость стоит больше 10 миллионов рублей, то за свои услуги нотариус возьмет 25 тысяч рублей, плюс 0,1% от цены квартиры. Вот потому для Москвы цена на нотариальное сопровождение дороже.

Сколько стоит сопровождение сделки в агентстве?

В составлении сделки купли/продажи жилья, может участвовать представитель риелторской компании. Естественно, за его услуги надо платить, и цена сделки довольно приличная – от 2 до 6% от стоимости недвижимости. Но есть условие – чем дороже квартира, тем ниже процент, и наоборот.

Но экономия в этом деле может выйти боком, потому что процесс подготовки документов, составления договора и его оформления очень сложные, тем более, когда законодательство регулярно меняет условия и процедуру заключения сделки.

Совсем необязательно выбирать все услуги, которые предлагает агентство. Но есть список обязательных пунктов, сосредоточившись на которых небольшую сумму можно сэкономить. Например, риелтор нужен:

  • Для поиска надежного покупателя;
  • Для сбора документов, если у продавца нет на это времени;
  • Для правильного оформления договора;
  • Для нотариального заверения документов о продаже недвижимости;
  • Для передачи бумаг в Росреестр.

В общем говоря, риелтор, буквально за руку проведет своих клиентов от начала до конца. Но из-за участившихся случаев недобросовестности этих специалистов, риэлтерское сопровождение сделки считается самым небезопасным из всех перечисленных. Даже если оно было проведено правильно, многие нюансы упускаются, что влечет за собой риск оказаться без денег и жилья.

Проверка юридической чистоты сделок

Сегодня, это словосочетание звучит уже с заезженной оскоминой, но, тем не менее, подтвердить чистоту процедуры покупки очень важно. Нужно выяснить, принадлежит ли оно в действительности тому, кто хочет его продать, и есть ли у него законное право на ее отчуждение другому человеку, эти главные аспекты выясняются первоочередно. Конечно, сейчас все меньше происходит мошенничества с продажами жилья. Усиленная система регистрации собственности свела к минимуму возможности для различных махинаций, но, тем не менее, всегда имеют место быть подводные камни.

Чтобы в будущем не возникло никаких разбирательств и проблем, изучается история владения имуществом, как и в каком статусе оно перешло нынешнему владельцу. Юрист в точности узнает обо всех заинтересованных гражданах, которые в свое время могли иметь какое-либо отношение к имуществу, узнать о несовершеннолетних детях, не ущемлены ли их интересы, иначе, это послужит причиной признания приобретения объекта недействительным. Уточнит, нет ли таких лиц, которые были выписаны по приговору судебных органов. Если есть такие, то после отбывания своего срока наказания преступник заявится к вам и на совершенно законных основаниях будет требовать проживания там, где они были прописаны до выселения. Такие лица сохраняют это право пожизненно, и, купив такую квартиру, вы рискуете оказаться в очень неприятной ситуации.

Также, будет осуществлена экспертиза на незаконную перепланировку или переоборудование, которые не были своевременно оформлены в соответствующих инстанциях. Если таковая обнаружится после того, как жилье перейдет к покупателю, то вся ответственность перейдет к новому владельцу. И тогда, уже ему придется оправдываться и отвечать по всем статьям чужого нарушения. Новоиспеченного собственника смогут привлечь к административной ответственности, вменят уплату штрафа. Более того, его обяжут приводить ее в первоначальное состояние, которое прописано в техпаспорте или же он сможет пройти сам все пути для ее узаконения, куда входит вся бумажная волокита, а это несет за собой большие затраты и длительно. Вам придется обращаться в суд, чтобы уже в судебном порядке пройти подтверждение уже проделанной перепланировки законной, а это приведет к потере вашего времени, опять же беготню по всем инстанциям, истощения моральных сил и конечно же финансовых расходов.

Правильность ведения купли-продажи по всем аспектам требуется и для земельных участков. Так, приобретая его, необходимо обязательно выяснить, пройдено ли межевание и кадастровый учет, не числится ли он аннулированным. Если вы планируете приобрести участок под жилой дом, также выясняется, предназначен ли он для такой стройки и его коммунального обслуживания.

Проверка юридической чистоты сделки

В данное время это словосочетание уже стало заезженным штампом, но как бы это не банально звучало, проверять чистоту сделки с квартирами необходимо. На этом этапе юрист выяснит, действительно ли имущество принадлежит продавцу, и имеет ли он право на ее отчуждение, а покупатель – на приобретение. Сейчас, с упразднением свидетельств о государственной регистрации права собственности почвы для мошенничества стало меньше, однако при приобретении имущества все равно могут возникнуть подводные камни. На этапе заключения договора юрист проверит, каким способом продавцу досталось владение – для этого он поднимет так называемую «историю» объекта недвижимости.

Хороший юрист по недвижимости проверит – не ущемлены при продаже права несовершеннолетних детей, ведь это впоследствии может послужить причиной для признания соглашения недействительным. Также он выясняет, нет ли лиц, выписанных из жилого помещения по приговору суда – такие лица сохраняют пожизненное право проживания в жилом помещении, и купив подобную квартиру вы рискуете, что через пару лет после оформления документов к вам заявится отсидевший свой срок преступник и вполне законно потребует, чтобы вы пустили его пожить.

Кроме того, адвокат по недвижимости обязательно проверит квартиру на наличие незаконной перепланировки (переоборудования), так как в случае если переход права собственности будет оформлен, и только потом обнаружиться, что в квартире была осуществлена незаконная перепланировка – вся ответственность перейдет к новому собственнику. Это значит, что нового собственника могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа, а также его обяжут привести квартиру в первоначальное состояние, или ему придется проходить долгую и дорогостоящую процедуру узаконения согласования перепланировки в квартире с административными инстанциями.

Земельные сделки также имеют свои особенности, так проверка юридической чистоты сделки по недвижимости потребуется, чтобы установить прошел ли земельный участок межевание и государственный кадастровый учет, или земельный участок числится как аннулированный. Если вы приобретаете земельный участок для строительства ИЖС, то необходимо проверить вид разрешенного использования, возможно, что продаваемый участок не предназначен для строительства и обслуживания жилого дома (коттеджа).

 

Сколько стоит оформление сделки купли/продажи?

Сумма, которую надо отдать продавцу это только часть сделки, пусть и самая большая. Но не стоит забывать, что есть множество других платежей, которые сопровождают данную сделку. Связаны они с организаторскими моментами. В основном выделяют два вида расходов:

  • Расходы, связанные с подготовкой документации;
  • Расходы, связанные с самой сделкой.

За подготовку документов каждый из участников сделки расплачивается самостоятельно, ведь у продавца список необходимых бумаг значительно обширнее, чем у покупателя, которому достаточно иметь деньги и паспорт, подтверждающий его личность. За документы продавцу надо заплатить где-то в пределах полутора тысяч рублей, и это ещё не самая высокая цена для такого города, как Москва.

А вот второй пункт расходов, как правило, делится на двоих, поскольку отображает интересы обеих сторон на переоформление жилплощади. Но все же следует оговорить этот вопрос заранее и разделить, кто и за что платит.В список входит:

  • Аренда банковской ячейки для передачи финансов;
  • Нотариальное сопровождение процесса;
  • Регистрация договора;
  • Оплата различных заявлений.

Но в последнее время существует практика, что за сделку платит только покупатель, поскольку продавец тратил деньги при сборе нужной документации и т.п.

Подготовка договора

Итак, вся проверка успешно завершена, чистота и законность подтверждена. Начинается подготовка документов для перехода жилья от одного собственника к другому – готовятся договоры купли-продажи, дарения или мены, и все акты по приему и передачи. Кажется, что можно скачать все образцы и бланки в интернете, и оформить все самим, но здесь есть свои определенные тонкости. Не обращать на них внимания нельзя, это может привести к неприятным последствиям, которые повлекут за собой в меньшей степени приостановку регистрации до устранения всех неточностей, а в худшем случае – вплоть до потери квартиры и денег. Недобросовестные и желающие извлечь свою выгоду участники, изыскивают такие пути, чтобы прописать «незаметные, с виду безобидные» условия, которые впоследствии будут служить аргументом для признания соглашения недействительным. Чтобы не было таких щепетильных ситуаций, нужно знать все эти уловки.
Хороший специалист, быстро увидит и распознает эти уловки и внесет все поправки, чтобы обезопасить своего клиента.

Согласование договора и оформление права собстенности

Договоры составлены и согласованны, теперь сторонам необходимо согласовать детали сделки с недвижимостью. Прежде всего, на консультации юриста по недвижимости обычно все задают один вопрос – каким образом будут переданы денежные средства? Вариантов несколько – деньги можно передать наличными на руки, перечислить на счет в банке, положить в банковскую ячейку. Важен еще и вопрос – когда перечисляются деньги, до или после подписания договора, кто несет расходы на оформление перехода права собственности, на каком этапе сдаются документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Самым безопасным, как для продавца, так и для покупателя, нашим юристам видится вариант, который мы рассмотрим на примере сопровождения сделки по купле продаже квартиры. К примеру, продавец продает, а покупатель приобретает однокомнатную квартиру стоимость 2,5 миллиона рублей. Порядок действий следующий: сначала сторонами подписываются заранее согласованные договоры купли-продажи квартиры, которые сдаются в регпалату или в МФЦ. После чего стороны вместе едут в банк, где продавец перечисляет на банковский счет покупателя денежные средства за приобретаемый объект. После этого стороны снова едут в регпалату или в МФЦ и «досдают» акт приема-передачи имущества и денежных средств. Такой способ оформления права собственности видится нам наиболее оптимальным, позволяющим обезопасить как продавца, так и покупателя. Естественно, при продаже квартиры и сопровождение сделки, юрист по недвижимости будет лично присутствует на всех этапах согласования и подписания договора, а также оформления права собственности.

И, наконец, если все в порядке – по итогу вы получите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о том, что вы стали владельцем недвижимости – если вы покупатель, а если продавец – то свои немаленькие деньги.

В заключение добавим, что юрист сильно отличается от риелтора своим подходом к делу. Гонорар риелтора за сопровождение сделки по покупке или продаже квартиры включает в себя комиссионные за поиск покупателей или приобретаемого объекта, и очень часто риелтор больше заинтересован в том, чтобы сделка состоялась в любом случае – неважно, имеются ли нарушения закона или нет, и будет ли оспорен договор в будущем. Юрист же свой гонорар получает за проверку всей документации на соответствие ее закону и он даст «добро» лишь в том случае, если сделка полностью безопасна для клиента. К тому же, риелтор обычно не имеет даже базового юридического образования, не следит за изменениями в законодательстве, и не обладает ни глубокими юридическими познаниями, ни судебной практикой по спорам с недвижимостью, поэтому риелтор в большинстве случаев не способен грамотно оценить риски, которые могут возникнуть после завершения регистрации права собственности, и, соответственно, на профессиональном уровне оказать юридические услуги по сопровождению продажи квартиры риелтор также не всегда сможет.

Практикующий юрист по недвижимости – это человек с высшим юридическим образованием, который ни раз участвовал в судебных заседаниях по жилищным спорам (признание договора недействительным, снятие продавцов с регистрационного учета, выселение из занимаемого помещения, снятие ареста с квартиры, узаконение перепланировки в квартире и т.п.), поэтому он отлично понимает, какие неприятности может навлечь на стороны не полная проверка документов или лишняя строчка в договоре, что дает возможность оказать юридические услуги по недвижимости на самом высоком уровне.

Стоимость юридического сопровождения

Если человек никогда не сталкивался с проведением сделок по продаже недвижимости, то он мало что понимает в том, как её провести. Но благодаря помощи юристов эту проблему легко исправить. Юридического сопровождения очень удобная услуга, исключающая практически все риски, связанные с подделкой документов, или другими махинациями.

Суть сопровождения в том, что профессионал должен присутствовать на всех этапах оформления сделки, а не только посмотреть документы и составить договор.

Юриста нанимает одна из сторон, оплачивая его услуги, и именно её интересы он должен отстаивать. Но некоторые «специалисты» считают, что должны только работать с документами. На самом деле в список их обязанностей входит гораздо больше:

  • Разъяснение нюансов и предостережение о подводных камнях, которые могут возникнуть в ходе оформления процесса сделки или уже после её осуществления;
  • Также юрист должен выполнить пресловутую проверку документации и проверить юридическую чистоту квартиры;
  • Проведение экспертизы по правовому статусу покупателя и продавца тоже входит в перечень обязанностей юриста;
  • Анализ правовых оснований для заключения сделки.

Сопровождение покупки квартиры юристом не является обязательным составляющим процесса, но люди поняли, что получив помощь можно избавиться от основных рисков. Кроме того, подсказка юриста очень помогает в таких ситуациях:

  • Если покупателю могут отказать в кредите на жилье, в связи с чем покупка может сорваться;
  • Когда в квартире прописаны лица, выписывать которых запрещено законом;
  • Если на покупаемую недвижимость претендует наследник;
  • Если есть сомнения в юридической чистоте недвижимости;
  • Если ни одна из сторон не разбирается, как составляется и какая информация должна быть в договоре.

Кроме того, все стороны получат преимущества от работы с юристом. Вот некоторые из них:

  • Экономия огромного количества времени, поскольку оформление сделки от начала до конца займет около 5 дней;
  • Никакого стресса из-за громадных очередей в инстанциях для оформления справок и других документов.

Стоимость подобного сопровождения не маленькая – в среднем специалисты просят тридцать тысяч рублей, хотя некоторые компании берут оплату, ориентируясь на стоимость жилья. Но московская недвижимость стоит дорого, потому заплатить эту сумму, и приобрести жилье стоимостью несколько миллионов рублей, не жалко.

 

admin

Добавить комментарий

Наверх